מיסוי הכנסות מהשכרת דירות 

רבים משכירים דירות בישראל ובמדינות שונות בעולם, אך לא תמיד בוחנים את השלכות של מס הכנסה. משכירי הדירות בישראל, ובכלל זה גם תושבי חוץ, חשופים להליכים פליליים ואזרחיים בנושא מס הכנסה, ובמיוחד כיום לאור פעולות החקירה של רשות המסים. 

רשות המסים משקיעה משאבים רבים בניסיון לשים יד על ההכנסות משכירות, מתוך הבנה כי מדובר בשוק המגלגל עשרות מיליארדי שקלים. מנהל רשות המסים הגדיר את 2014 כשנת המבחן לאכיפת מס הכנסה בדיור להשכרה. אני מעריך כי תיקי חקירה רבים ייפתחו בקרוב. 

רשות המסים מבינה כי הכנסות מהשכרות דירות בישראל וגם מהשכרות של דירות במדינות שונות בעולם על ידי תושבי ישראל, אינן מדווחות למס הכנסה. בנוסף לכך, רשות המסים סבורה כי הטבות המס השונות הניתנות למשכירי דירות, כמפורט להלן, מנוצלות לרעה על ידי נישומים שאינם זכאים לאותן הטבות במס הכנסה. 

ישנם שלושה מסלולים ביחס למס הכנסה על דירות:

(1) פטור ממס הכנסה על השכרת דירה עד הסכום הקבוע בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990. הפטור ממס עומד כיום על 4,980 שקלים;

(2) תשלום מס הכנסה מופחת בשיעור של 10% על הכנסות השכירות ללא הגבלת תקרה על כל סכום ההכנסה, בהתאם להוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה. שיעור המס המופחת מותנה בהתקיימות תנאים שונים;

(3) אם לא עומדים בתנאים לפטור ממס הכנסה או לתשלום שיעור מס הכנסה המופחת, קיימת חבות לפי שעורי מס הכנסה השוליים של הנישום. אולם, בניגוד למסלול מס הכנסה המופחת של 10% לעיל, במסלול זה, ההכנסה החייבת משכירות תחושב כסך הכנסה משכירות בהפחתת ניכויים, קיזוז הפסדים והתרת פטורים ממס בגין אותה הכנסה. 

בכל אחד מהמסלולים במס הכנסה על דירות ישנם תנאים שונים. אחד התנאים החשובים ליהנות מהטבות מס הכנסה בהשכרת דירה (מסלול הפטור או מסלול מס מופחת), הוא שהשימוש שייעשה בדירה יהיה למגורים ולא למטרה אחרת. לכן, השכרת דירה לעסק לא תאפשר למשכיר ליהנות מהטבות מס הכנסה. 

רבים גילו את הפוטנציאל הכלכלי של השכרת דירות לטווח קצר. מבחינת דיני מס הכנסה, השכרת דירה לתיירים עשויה לשלול את הטבות מס הכנסה האמורות לעיל, שכן ההטבות ניתנות אך ורק אם ההשכרה היא למטרת מגורים. קיימת פסיקה לפיה מגורים זמניים לתקופות קצרות אינם נחשבים ל"מגורים", ולפיכך במקרים אלו, הנישום עשוי להתחייב בשיעור מס הכנסה השולי. 

במידה ומשכירים מספר דירות, הרי שרשות המסים עשויה לראות בכך הכנסה מעסק. במקרה כזה, לא ניתן יהיה לנצל את מסלול הפטור מס הכנסה וגם לא את מסלול מס הכנסה המופחת, אלא יוטל מס הכנסה על דמי השכירות בהתאם לשיעור המס השולי של הנישום. 

קשה מאוד לקבוע מהי "הכנסה עסקית", שכן המבחנים שנקבעו בפסיקה בעניין זה לא תמיד נותנים תשובה מדויקת. לפיכך, מומלץ לקבל חוות דעת משפטית מעו"ד הבקי בדיני מיסים במידה ואתם מתכוונים להשכיר מספר דירות. 

ביחס להכנסות שכירות מחו"ל, קיים מנגנון מיסוי מיוחד בהתאם לסעיף 122א לפקודת מס הכנסה. ניתן לבחור בתשלום מס מופחת בשיעור של 15% על הכנסות השכירות ללא הגבלת תקרה על כל סכום ההכנסה, בתנאים שונים שנקבעו. אם בחרתם במסלול ה-15%, ניתן יהיה לנכות פחת, אך לא הוצאות, וכן לא ניתן לקבל זיכוי, קיזוז, או פטור. 

התנאים העיקריים לשיעור מס הכנסה מיוחד של 15% הם שמדובר בהכנסה של יחיד ושהכנסת השכירות אינה נחשבת כהכנסה מעסק.  יחיד שאינו חייב בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה, יוכל לדווח על הכנסת השכירות ולשלם מקדמה בגינה באמצעות מנגנון הדיווח המקוצר. 

במידה ולא דיווחתם על ההכנסות שלכם לרשות המסים ולא שילמתם מסים כנדרש, ניתן לפנות בהליך גילוי מרצון. כמו כן, קיימים פתרונות נוספים בהתאם לנסיבות המקרה. מומלץ לקיים התייעצות בעניין זה כדי למנוע העמדה לדין פלילי וכן תשלומי מס הכנסה הכוללים הצמדה, ריבית וקנסות.